لقد كتب الكثير عن "تقليب" العقارات خلال العامين الماضيين - والكثير منها خيال أكثر منه حقيقة. يقول البعض إنها طريقة رائعة لكسب المال بسرعة. يقول البعض إنه صعب للغاية. حتى أن البعض يدعي أنه غير قانوني. إذن ، ما هي الحقيقة؟
دعونا نعتني بالادعاءات "غير القانونية" أولاً. التقليب ، إذا تم بالطريقة التي كان من المفترض أن يتم بها ، فهو قانوني تمامًا. لكنه يصبح غير قانوني عندما يتآمر مستثمرون عديمو الضمير ، يعملون مع مثمنين أو مقرضين عديمي الضمير ، للاحتيال على المشترين أو المقرضين. يتم ذلك عندما يحصل المستثمر على مثمن أو مُقرض لإفراط في قيمة العقار بغرض البيع بقيمة أعلى من القيمة السوقية ، أو لأغراض الحصول على رهن عقاري أكبر حتى يتمكن المستثمر من الحصول على المزيد من النقود. باختصار ، ليس التقليب غير قانوني - بل الاحتيال الذي يرافقه أحيانًا هو الذي ينتهك القانون.
هذا الاحتيال ليس ضروريا. يمكنك استخدام أي طريقة مشروعة للتقليب ، وإذا بقيت ضمن القانون وتصرفت بطريقة أخلاقية ، فستربح كثيرًا وستكسب لنفسك سمعة طيبة كشخص جيد تتعامل معه. على المدى الطويل ، عندما تكتسب سمعة العدل والأخلاق السليمة ، ستربح في الواقع أكثر مما لو كنت ستحتال على أي شخص.
الآن ، بالنسبة لكونها صعبة. يدعي بعض من يُطلق عليهم "المعلمون" أنه من أجل عكس الاتجاه ، يجب على المستثمر أولاً شراء العقار وبعد ذلك فقط العثور على مشترٍ لإعادة بيعه. دعنا نتخلص من هذا الخطأ الآن - يمكنك الشراء وإعادة البيع في نفس الإغلاق (يسمى الضمان المزدوج ، أو الإغلاق المتزامن) دون الحاجة إلى تمويل فلس واحد ، لأن أموال المشتري تمول كلتا العمليتين. بموجب القانون ، لا يتم إجراء أي معاملة أولاً أو أخيرًا في ضمان مزدوج ، بغض النظر عن أي معاملة تم إكمالها أولاً. لذلك ، يمكن أن تتم المعاملة مع المشتري أولاً ، مما يوفر لك الأموال لتسديد المبلغ للبائع. في مثل هذه الصفقة ، فإن المتطلبات الوحيدة هي أ) أن تتعاقد على شراء عقار من البائع بسعر واحد ، ثم ب) أن تتعاقد على بيع نفس العقار إلى مشترٍ آخر بسعر أعلى ، وأن يدعو كلا العقدين إلى الإغلاق عند نفس الوقت والمكان. يتم وضع كلا الاتفاقين في نفس الضمان. المفتاح ، بالطبع ، هو الشراء بأقل من القيمة السوقية ، والبيع بما لا يزيد عن القيمة السوقية ، لتجنب أي احتمال للاحتيال.
الحقيقة هي أن هناك عددًا من الطرق لقلب الخصائص ، والضمان المزدوج هو طريقة واحدة فقط. تتطلب بعض الأساليب التمويل - والبعض الآخر لا. بعض الطرق لا تتطلب النقد أو الائتمان. ومعظم الطرق بسيطة جدًا للقيام بها. بالإضافة إلى الضمان المزدوج ، يجوز للمستثمر أيضًا التقليب عن طريق "التنازل". في هذه التقنية ، يتم وضع العقار بموجب عقد. ثم ، بدلاً من إعادة بيع العقار (الضمان المزدوج) ، يبيع المستثمر (يتنازل) العقد إلى مشترٍ آخر. يدفع المشتري رسوم التنازل - عادةً 3000 دولار - 5000 دولار - إلى المستثمر في وقت تعيين العقد. لا يتعين على المستثمر المشاركة في أي إغلاق - فهو خارج الصفقة ، وأغنى ببضعة آلاف من الدولارات.
بعد قولي هذا ، دعونا نلقي نظرة على الادعاءات القائلة بأنه صعب للغاية ويستغرق وقتًا طويلاً. نظرًا لأن الجزء الأصعب هو العثور على عقار مناسب ، فإن باقي الصفقة تتكون من التفاوض على الصفقة (لا تختلف عن أي معاملة أخرى) ، والعثور على مشتر جديد (أيضًا لا يختلف عن أي عملية بيع أخرى) ، ثم الانتظار حتى الإغلاق عندما وكيل الإغلاق يعتني بكل شيء آخر. أنا شخصياً لم أجد أبداً أن الاستلقاء على الشاطئ في انتظار الإغلاق سيستغرق وقتًا طويلاً أو مرهقًا. وأنا أستخدم هذه الأساليب لأكثر من 35 عامًا.
ثم هناك مخاوف لا أساس لها من أنه لسبب غير معروف ، سيثور البائع و / أو المشتري الخاص بك عند الإغلاق عندما "يكتشفون" أنك تحقق ربحًا.
يمكننا فقط أن نفترض أن المستثمرين الذين لديهم هذا الخوف يشعرون أنه من الضروري الحفاظ على سر أنهم مستثمرون. أنا لا أدافع عن ذلك. أشدد على السلوك الأخلاقي. تأكد ببساطة من أن البائع والمشتري يدركان تمامًا أنك مستثمر - فلا شيء تخجل منه! إذا كانوا يعرفون ذلك ، فمن الواضح أنهم يعرفون ، مقدمًا ، أنه يجب عليك تحقيق ربح - فلن تكون في الصفقة ، وإلا. في الختام لن يكون هناك غضب لأنهم لم ينخدعوا. طوال سنواتي التي قضيتها في ذلك ، لم أرَ حالة واحدة لم يكتمل فيها الإغلاق بسبب مثل هذه المشاكل ، لأن المشاكل لم تظهر أبدًا في المقام الأول.
نعم ، يعد التقليب طريقة رائعة لكسب الكثير من المال في فترة زمنية قصيرة. ويمكن أن يكون ، مثل أي مسعى آخر ، مرهقًا في بعض الأحيان. الأمر ليس سهلاً كما يعتقد العديد من "المعلمون" ، ولكنه ليس بهذه الصعوبة أيضًا. يكمن السر في 1) معرفة الخصائص التي يمكن استخدامها في flippin